マンション外断熱改修 2025.12.15

ここ数年、築深コンクリート造マンションの外断熱改修に積極的に取り組んでいる。

ご承知のように積雪寒冷地として知られる札幌市マンションのニーズが高い。戸建てに比べて、修理や管理、除排雪の容易さや利便性の高い都心の暮らしに魅力を感じて分譲マンションを選択する。隣戸に対する生活音や近所付き合い等の不安がありつつも、都心にそびえる我がマンションの雄姿に頼もしさを感じる人も多い。

その一方で、一見頑強そうに見えるマンションだが実は12～15年毎の修繕工事（修理＆修繕）が欠かせない。コンクリート造は意外にも脆いのだ。さらに言うならば外壁にタイルを貼っている建物は必ず経年と凍害によるタイルの剥離や落下を経験することになる。タイル仕上げのマンションの多くが、定期修繕の際に浮いたタイルを貼りかえることが多く、遠景から見ると既存タイルとの色違いが気になる経験をした人も多いと思う。

マンションにとって壁と屋根（躯体）は雨漏りや凍害で傷むと最も修理にお金が掛かる部分でもある。したがって定期修繕の際、配分すべきコストの優先順位を下げることは難しい。これ以外にも、エレベーター（ＥＶ）や給排水管のような日常生活のインフラに当たるものにも当然ながら定期修繕は必要となる。

住民にとってこれら１：躯体、２：ＥＶ、３：給排水といった三大工事をいつのタイミングで適切にスケジュールすべきか？、必要となる修繕積立金はどの程度用意すべきか？当然ながら定期修繕を重ねるたびに建設物価は上がるのだからそれらも想定し積立金の計画的な値上げをどのように意思決定し合意形成しておくべきか？・・・思わずそれは管理会社の仕事・・と口から出そうになるが、そもそもこの問題の当事者はどこまで行っても住民なのである。

マンションによっては”揺りかごから墓場まで”・・よろしく販売会社のみならずその系列の管理会社に改修工事業者まで取り揃えて、煩わしさなし！を強調するケースもあるが、住民なら誰でも疑問に思う瞬間があるはずだ。

上のグラフを見て頂きたい。黒点線が一般的な通常改修（15年毎）を繰り返すと仮定した場合、必要となる修繕積立金の推移を示し、黒実線がその際に躯体修繕にかかる工事費の額を示している。当然ながら工事費だって15年毎に価格上昇するのだから、上昇する工事費に見合った修繕積立金の値上げが必要となる。

例えば30歳でマンションを購入した人の場合、１回目の大規模修繕工事が45歳の時、２回目は60歳の時となる。近年は働き手不足の影響で定年も延長傾向であるとはいえ、定年後の75歳で必要となる修繕積立金を負担できる住民は果たしてどのくらい残っているだろう？現実的には難しいと言わざるを得ないのではないだろうか。

そこでまだ返済能力が十分な１回目又は２回目の定期修繕を15年しか持たない通常改修ではなく、より耐久性向上が期待できる外断熱改修に切り替えるとどうなるだろう、本来ならば３回必要だった定期修繕工事を２回に圧縮してしまえば一番出費の厳しい３回目の定期修繕の時期をさらに後ろ倒しにできる（時間に余裕ができる）。もちろん通常改修に比べて外断熱改修はより高価な工事となり易いが、返済能力が健全な内に15年以内（通常改修のサイクル以内）の返済期限で可能な資金計画が立てられたとしたら十分に魅力的な方法となる。

黄色点線は毎月の修繕積立金の中からその一部を返済に回した場合の修繕積立金残高の推移を示す。従来のように全額を積み立てる訳ではないので貯まる速度は落ちるが、躯体の長寿命化が実現できるので積み上げを急ぐ必要はなくなる。躯体が傷む心配がなくなるので、躯体のために割いていた修繕積立金は余る。結果的に躯体にかかる修繕費は減る。管理組合としてはそうして安全かつ合理的に節約したお金を様々なところに回す余裕が生まれる。

市内には20年前に外断熱改修を終えたマンションが存在し、それ以降に外断熱化されたマンションも年々増えている。その多くで改修サイクルを延長することのメリットが聞かれるようになった。札幌市もこうした実績を受けて様々な施策を設けている。

札幌市既存集合住宅省エネ改修コンサルタント派遣事業（相談に対する補助）　https://www.city.sapporo.jp/toshi/jutaku/konsaru.html

札幌市既存集合住宅外断熱改修事業補助金（工事に関する補助）

https://www.city.sapporo.jp/toshi/jutaku/01osumai/sotodannetsu.html

今日はHSCCでクリスマスカバーなんていかがでしょう

マンション外断熱改修に・・想う

私のブログをご覧の方なら、建築にとって断熱がいかに重要であるか。断熱を軽視した建築が戸建てであれそれ以外のものであれ、いかに住まい手にとって残念な結果しかもたらさないかをよく知っていると思います。もちろんここ最近では北国のみならず断熱が暑さに対しても有効な点に注目が集まってもいますが、今日は戸建て同様ここ数年力を入れているマンションの外断熱改修について書きます。

みなさんの中にはコンクリート造のマンションに住む人も多いと思います。購入した人も借家の人 も様々だと思いますが、共通してよく聞くのが「寒い」、「結露する」、「カビが酷い」といった断熱不足に起因するもの。

意外に思われるかもしれませんが、日本の建築士教育ではほとんど断熱の大切さを教えて来ませんでした。ですのでほとんどの建築士がその分野をよく知りません。その結果マンションに限らず住まいが寒く、結露でカビるのは・・なにも北海道に限った話ではないのです。その一方、耐震性や防火性は建築士の試験でもよく出題されます。結果的に日常よりも非常時が優先される・・いえいえ非常時であっても無断熱の避難所は役に立ちませんから、ある意味、断熱は非常時、平時を問わない大切なものなのですが・・・

それでも道内においては、最も建設戸数の多い木造住宅に関して断熱とその関連技術を教えるBIS（断熱施工技術者資格）がありますが、いわゆる箱モノと称される鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）の設計者や施工者はこの資格の存在さえ知る人は少ないです。まして厳しい予算の中で計画せざるを得ないＲＣ造の集合住宅はそれが分譲であれ賃貸であれ前述のような問題を体質的に抱えながら延々と建てられ続けてきたのです。

BIS：（日本の建築士では教えない熱環境を専門に扱い、建築士を再教育する北海道独自の資格制度）

いわゆる、内断熱マンションは寒い！（今やほぼ日本だけとなった効果の薄い断熱法）と言われるのはこうした理由です。そもそも今の時代、ＲＣ造の断熱を連続させることが難しい室内側から行うものではないのですから・・

その一方でどのマンションでも概ね15年毎に必要となる定期修繕をあえて外断熱改修で行ったマンションはその後の状況が一変します。まず耐久性が飛躍的に向上します。一般にコンクリートは頑丈だと信じられていますが、意外に脆く、特に凍結融解が避けられない寒冷地においては紫外線劣化と相まってコンクリート外壁は概ね15年毎に必ず補修を繰り返さねばなりません。反対に外断熱でその躯体を丸ごと覆ってしまえばそうした問題はそもそも生じません。15年程度で壊れなくなるのであれば、15年サイクルの修繕積立金もまた不要になります。築深のマンションにとってお金の掛かる３大要素は躯体、給排水設備、エレベーター。中でも壁や屋根といった躯体が傷むと修理は最も高価になり易い。築深になれば建物も人も老化が進みます。退職者が増えどんどん住まいに掛けられるお金が減って行くのに15年毎にお金が掛かり続ける。そんな一般改修では苦しさは増すばかり・・外断熱改修はまさにゲームチェンジャーなんです。

今や世界の常識「コンクリート造は外断熱」対して日本は悲しいかな未だに「内断熱」。悩ましいのはほとんどの専門家も内断熱しか設計や施工経験のない人が圧倒的多数という事実。端的に言えば外断熱の有用さを経験をもとに語れる人は少数でその反対の立場をとる専門家が大多数という不幸。この状況では、仮に一般の住まい手が悩みを打ち明けたとしても的を得た回答のできる専門家はほぼいないのです・・・

中には・・北海道は断熱先進地域！のように語る人もいますがそれは木造に限ったことであり、それ以外の構造の断熱は古い方法論が未だに当たり前。北海道で買う価値があるのは木造の高断熱建物でRC造に関しては外断熱以外はほぼ寒いよ・・と言われるのもこうした背景があります。

先日・・とある、マンションの管理組合より「外断熱改修を見送る」旨の連絡がありました。役員一丸となって将来を見据え、外断熱改修を推したのだが、いかんせん、意見を求めた専門家の多くが前述のように経験もなく実践もしないままに外断熱改修に対する反対を述べたとのことでした。電話口の向こうからは悔しさが伝わってきます・・「精一杯やったんだから胸を張ってください。残念なのは肝心の専門家が不甲斐ないからですよ」自分にはそう伝えるのが精一杯でした。

今日は大好きなHSCCなんていかがでしょう。上手いです・・